沣东新城作为西咸新区五大新城中距离西安主城区最近的一个区域，它的发展和配套相对来说更高，也更完善。如今的沣东已是许多置业者“高攀不起”的区域，光是自贸产业园板块，就有中南、万科、保利、蓝光等众多品牌房企纷纷入驻，而房价也从以前的万元左右到如今的+，令人望尘莫及。

19年，元/㎡买到的中南·上悦城精装洋房，到底值吗？今天，跟着荣格验房师一起来到沣东新城的“中南·上悦城”验收现场，探寻平精装洋房，是怎样的居住体验？

查验时间：年3月4日

查验房源：中南·上悦城，平精装房，洋房

购入时间：19年，元/m不摇号购入

先说结论：

相信很多在沣东买房的人，看重的是区域价值和发展潜力。中南·上悦城位于沣东自贸区板块，周边配套资源比较丰富。比如沣东自贸园区、南美商贸中心，学校、医疗等生活配套也在逐步完善，未来发展速度会很快。

与此同时，由于自贸区板块区域面积巨大，也并非沣东核心区，周边环境不算好。中南·上悦城一期南门口至今仍是颠簸不堪的泥土路和施工工地，一片“拓荒”状态；另外，西部车城拆迁改造推进较慢，目前依然没有实质性进展，再加上片区内还有部分村子没有拆迁，因此整体形象看起来不太好。

再回到小区本身，景观园林令人眼前一亮，小区内五重造景，草坪、大小灌木、中乔和大乔巧妙搭配，错落有致层次感极佳；同时配以全龄化活动区域和部分塑胶跑道路面，让整个小区充满生机与活力。室内部分，建面㎡的精装洋房，户型方正，设计有超大阳台，采光和通透性都不错；精装交付，中央空调、新风系统、洗碗机、净水器、智能马桶等配套齐全。

虽说沣东新城目前在配套方面还是不太成熟，但近年来区域发展迅速，经济、企业、配套和居住都在步步先行，等到人气聚集起来，买到精装洋房的人，就偷着乐吧。

周边现状

中南置地17年下半年进驻西安，短短一年便开发了中南樾府、中南春溪集、中南紫云集、中南青樾、中南菩悦东望城、中南上悦城等多个项目。虽然相较于中海、绿地、招商、万科、龙湖、融创、碧桂园等开发商着实要晚一些，但其开疆拓土的速度却令人刮目相看，可见实力还是非常雄厚的。

（中南·上悦城周边地图）

中南·上悦城一期距离地铁1号线沣东自贸园站不算近，约1.5公里；周边的城市主干道有太平路和世纪大道，上绕城比较方便。

（中南·上悦城周边实景）

教育方面，小区一期西南角配建有幼儿园；距沣东五小约2公里；周边1公里距离还有沣东新城新店小学、沣东第九小学和西安市第六十八中学；至于沣东第一学校、沣东新城第一初级中学和高新一中沣东中学都在距小区5公里左右范围，自驾约15分钟车程。

商业配套还不够成熟，除了已开建的南美商品贸易中心，距小区最近的华润万象城也有约2.5公里。医疗方面，小区西医院医院；医院——医院，则在5公里范围内。

总体来说，选择在沣东置业的前提是接受沣东，接受自贸区板块当前的区域面貌。中南·上悦城所在的区位，周边环境不算好且目前缺乏成熟的配套，虽然有产业集群的沣东自贸园区，有业态丰富的南美商贸中心，但完善并发展起来，还得“让子弹再飞一会儿”。

大门立面

查验关键词：立面，色调，施工细节

中南·上悦城南侧大门为现代简约风格，挑高一层，大门立面为灰黑色石材，中部为米白色石材，中部右侧用少量金属格栅装饰。大门入口左侧有电子门禁，门口地面铺设仿石砖，两侧以景观装饰。

（小区南侧大门实景）

（北向洋房外立面实景）

（西向洋房外立面实景）

（高层外立面实景）

洋房外立面裙楼部分为米白色真石漆搭配褐色装饰线，中上部为米黄色真石漆通刷；高层用围栏围挡，无法看清具体的用料细节。但从上悦城一期的外立面整体来看，无论高层还是洋房，色调都很统一，颜色搭配有质感，也符合当下主流审美。

（洋房外立面施工细节）

施工细节部分，喷涂用料及做工尚可，外立面有少量污染，未见明显鼓包，破损，涂料喷涂均匀，墙面平整，立面无修补痕迹。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，大乔数量，观感

（小区楼栋分布图）

中南·上悦城总占地约亩，分为三个地块，其中一期和二期为住宅用地，容积率约为2.5，绿化率35%。一期规划为5栋高层和16栋洋房，二期规划为5栋小高层和8栋洋房；三期规划为6万方商业及公寓。同时，一期配建有一所幼儿园。

中南·上悦城此次为一期二批次7、8、16、17、19、20、21号楼交付，少量未交付楼栋用围挡阻隔，因此仅看到部分园区绿化。

（中南·上悦城景观实景）

中南·上悦城此次景观交付的整体观感还是挺令人欣喜的。小区高层+洋房的高低配，容积率仅2.5，因此在楼栋间留出足够的空地做独立的景观组团。漫步园区，楼栋间和人行步道两旁穿插排布的大片植被和景观组团随处可见，给人留下的整体印象是植被覆盖度高，树形好，品种丰富，修剪及时，层次丰富。

（人行步道景观实景）

景观搭配上，由低到高，草坪、灌木、小乔、中乔、大乔层次分明，注重植物高差配置，常绿植物与落叶植物组合配置，保证一年四季都有绿意。

（小区景观俯瞰实景）

从洋房向南、向西分别远眺，各个楼栋之间的间距很大；植被的覆盖率也不错，草坪、植被、道路等一目了然；楼栋间除了人行道外都是绿地，没有明显的消防扑救面。

（中南·上悦城景观实景）

小区内看到大量的树阵景观带，在树种选择上，常见的有紫玉兰、国槐、樱花、红枫、紫叶李、鸡爪槭、花石榴、丛生五角枫、紫丁香、山杏、桂花、丛生黄金槐等穿插其中。

植被坏死较少，大乔点缀在各个景观组团中，数量、胸径和冠幅还是不错的，今年春夏，郁郁葱葱的景象相信很快就会呈现出来。

（阳光草坪）

（廊架）

小区内一处面积开阔的阳光草坪，草坪上设置有休息座椅，草坪前有一处廊架。阳光透过廊架顶部的格栅投在地面上，光影流转、明暗交替，别有一番景致。

（水景）

小区内设有一处水景照壁和一处台地式跌水水景，交付期间，未见水景开放。水景周围，用层次丰富的绿植做衬，与层层叠水交相呼应，极大地丰富了园区的景色和可观赏性。

（灌木栽种细节）

景观细节部分，部分草坪和灌木有明显露土，少量枯黄坏死，还需后期修剪养护。

（草坪栽种实景）

草坪部分，有些露土、稀疏并带有枯黄色调，偶见少量杂草；草坪在整个小区面积不小，后期物业维护要及时。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，小区人行步道上使用仿石砖铺设，芝麻黑+芝麻灰双色仿石砖混搭斜铺，避免单调的同时在视觉上缩小了路面的空旷感。

部分人行步道上采用彩色透水混凝土+软质塑胶+仿石砖，不同材质间隔处用芝麻白色仿石砖区分。

（小区地面细节）

地面细节上，仿石砖地面未见破损、缺角等情况，拼接处过渡自然，平整度高；部分彩色透水混凝土路面有坑洞、裂纹，地面卫生情况整体还不错。

（围栏交付实景）

围栏部分为金属栏杆，带有电子围栏，内侧用灌木进行遮挡。

生活设施

查验关键词：面积，材质，细节

儿童娱乐场地部分，小区的楼宇间设有儿童娱乐场地，面积偏小。地面为彩色塑胶材质，设有攀爬物、滑梯等简单设施。

场地周边设有休息区和四个不同高度的洗手池，目前洗手池内有部分零部件未完成安装。

（儿童娱乐场地）

（器械区球类运动区）

楼宇间设有运动器械区和球类运动场地，地面均为塑胶材质。运动器械区场地不大，器械种类仅四种，场地旁放置有座椅；球类运动场地面积开阔，目前尚未安装拦网。

（园区休息设施）

小区内设置的休息区比较分散且数量不多，除了阳光草坪上的休息区外，其他主要分布在人行步道旁，部分带有遮阳伞和小桌子等常规搭配。

（垃圾分类台）

垃圾分类台设置在人行步道一侧，带有遮雨棚、独立下水和拖把池，垃圾桶已放置到位。

（消防设施）

消防设施放置在草坪上，消防设施标识清晰，有些做了保温保护。

公区实景

查验关键词：观感，立面，照明，细节

本次查验楼栋为洋房，总高9层1梯2户，公区部分包括户外，户内大堂，电梯保护，平层公区四个部分。

（户外大堂实景）

户外大堂挑高两层，带有金属防雨棚，地面铺设有仿石砖，大堂外立面为米黄色真石漆，墙面装有中式壁灯，单元门右侧装有电子门禁；大门两侧有绿植做装饰，苗木上悬挂的红灯笼增添了几分入户归家的仪式感。

（户内大堂前厅）

户内大堂分为前厅与电梯厅两部分，前厅挑高一层，面积狭小，厅内带有楼梯。前厅墙面、地面铺设瓷砖，顶部做有双层石膏线吊顶，并安装水晶灯和灯带，照明充足；左侧背景墙带有装饰画和简单摆件。

（电梯厅实景）

电梯厅挑高一层，墙面挂有装饰画，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石膏线吊顶，吸顶灯+灯带，照明尚可，电梯门套石材包裹，电梯厅面积整体偏窄小。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为日立，双开门，可容纳11人，载重kg；电梯保护到位，卫生整洁，照明充足。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯厅部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部刷乳胶漆，装有吸顶灯，电梯门套黑色金属板包裹。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面；楼梯间墙面做工较为粗糙，并有少量污染；台阶地面同样是做工和污染问题。

地库楼顶

查验关键词：地库大堂，楼顶展示

地库部分因还在施工中，此处仅展示部分实景，具体以交付为准。

（地库电梯厅电梯间）

地库电梯厅部分，目前仍在施工中，乳胶漆墙面，瓷砖地面，装有人防门；地库电梯间部分，地面、墙面瓷砖，光照充足。

（地库实景）

地库部分，工人正在施工中，此处仅展示实景。

（楼顶实景）

楼顶部分，顶面为水泥地面，卫生情况一般，此处仅展示实景。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装洋房结构为1梯2户，四室两厅两卫的户型，建面约㎡。采用的是四叶草户型设计，四间卧室分别位于四个角，具有较好的居住私密性。

整个户型方正，带有超大阳台，增强采光的同时，做到南北通透，空气流通性较好。

（㎡精装洋房户型结构示意图）

（平洋房玄关实景）

（平洋房客厅实景）

（平洋房餐厅实景）

（平洋房阳台实景）

（平洋房卧室实景）

装标部分，全屋壁纸，钢木复合母子门+智能门锁，中央空调和新风系统安装到位；细节部分，有入户挂钩，USB插座和小夜灯。

（平洋房厨房实景）

厨房部分，厨房为U型设计，区域划分明确，空间利用率高。

厨房装标部分，烟机灶具为老板品牌，并装有方太品牌水槽洗碗机和3M净水器；台盆、拉篮、抽拉龙头，褐色木纹地柜和吊柜全部做好，天然气表未做隐藏处理。

（平洋房卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为科勒，套间卫生间带有智能马桶；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。

（部分精装问题）

具体到验房部分，验房师发现的问题不多，主要有，门套划痕、变形，窗扇破损，地砖与地脚线缝宽，窗玻璃破损，花洒不出水，面板松动，壁纸污染等。

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

现场逐一将问题进行记录，并有物业安排的陪验人员全程跟进。

验房结束后，验房师向业主提供纸质问题清单及电子版报告，维修结束后，可以约上门二次复验。

验收总结

中南·上悦城此次交付整体体验还是挺不错的。景观做的很用心，室内装标物有所值，验房过程中发现的问题也不多。在沣东这个又是纳入限购，又是动辄房价两万起步，不得不令人“望房兴叹”的新区，买到+的精装洋房，还挺值。

虽说中南·上悦城所在的自贸产业园板块，在产业、商业等规划上有着不言而喻的价值，但目前周边的环境不算好，各项配套也没有完全发展和完善起来，再加上人气不足，算是又一个产品把地段跑赢的小区。

如今，沣东这个高起点、高标准的新区，经过不断的发展，已经成为“高不可攀”的区域。对于新区来说，发展起来缺的是时间、是人气。而对于有意置业沣东的购房者来说，缺的则是那几十万的首付！