这年头，收房遇上延期，交付碰到维权，绝对是买房人最怕发生的事情。很不幸，这些事情在合能公馆的业主身上都发生了。合能公馆11、12号楼在多次延期，业主无奈维权后，终于在3月底迎来交付。

在经历了一系列风波之后，合能公馆的交房表现如何？今天，跟着荣格验房师一起来到长安区的“合能公馆二期”验收现场，探寻94平精装高层，是怎样的居住体验？

查验时间：年3月29日

查验房源：合能公馆二期11#，94㎡精装房，高层

购入时间：18年底，元/m不摇号购入

先说结论：

这是一个令人“爱恨交加”的小区。身处炙手可热的城南置业热门板块，在长安新区政府西侧，与长安二小一墙之隔；紧邻万科常青藤和智慧城，周边底商、商业共享，满足基本生活；往南走是大学城书香气息浓厚，向北去在高新上班距离可接受。最主要的是，18年底精装均价，作为刚需盘其性价比还是挺高的。

然而，合能公馆的房子从买入开始，延期交付，业主维权的糟心事就没断过。此次交付的二期最后两栋高层，从约定的年6月底交付，一再延期到本月底交付，即便如此，还有很多公区装修未完成。

小区整体给人以环境陈旧、凌乱的观感。塑胶跑道和红砖路面破碎不堪；植被数量和种类尚可但搭配混乱，缺乏美感；小区西侧洋房区和部分高层门前建材、垃圾和泥土堆积如山，无从下脚……而此次交付的高层，户外大堂还是水泥门头。户内部分，全屋简装，精装房的通病也有不少。

业主买房只想安心的入住，而合能在交房过程中玩的心思却不少。买方作为消费者没被当成上帝，反而成了砧板上的鱼肉，合能公馆一再“搬起石头砸自己的脚”的操作，实在败好感。

周边现状

合能公馆位于长安大学城板块子午大道与樱花一路交汇处。小区周边人居氛围浓厚，各项配套也比较成熟。

（合能公馆周边实景）

交通上，南北向的子午大道和东西向的西部大道在此交汇，自驾出行比较便利；轨道交通是硬伤，目前小区周边1公里内没有地铁线路。

（合能公馆周边地图）

商业上，西边万科城，东边智慧城，底商成熟，配套共享；后期加上宜家荟聚中心，生活配套将会更加完善和便捷。

教育资源上，小区除配建的幼儿园外，带有公立小学长安二小；除此之外，周边千米之内还分布着万科城小学、陕师大万科中学等。

周边2公里内有雁南公园、樱花广场等；向南走距离大学城也不远，人文气息浓厚。

整体来说，合能公馆在大学城板块所处的地段还是不错的。轨道交通、医疗等算是短板，但其他配套尚可，再加上的价格，这就是为什么小区本身虽然纷扰不断，但刚需人群还是愿意搏一搏的原因了。

大门立面

查验关键词：功能，观感，色调，施工细节

合能公馆北侧大门现代简约风格，立面为暖黄色石材，顶部为褐色金属铝板，地面为仿石砖；大门两侧有景观装饰，入口需要上十几级台阶，不过右侧有无障碍通道；大门右侧设有保安亭，门口装有电子闸机，实现人车分流。

（小区北侧大门实景）

（北侧大门口独立景观）

除常规的大门、岗亭外，北侧门口增加了一部分独立景观，以水景+草坪+灌木+乔木组合，凸显档次。

（小区北门两侧底商实景）

底商集中在北门东西两侧，整体数量不多，底商为两层结构，带有防雨棚和独立空调机位。

底商属高层裙楼的一部分，立面为暖棕色真石漆，地面为仿石砖；从业态分布来看，主要为一些常规的便利店、小吃店、果蔬店和药店等。

（北向高层外立面实景）

（东向高层外立面实景）

外立面整体风格，高层裙楼外立面为暖棕色真石漆搭配简单的同色装饰线条；中上部为暖黄色涂料通刷。

（洋房外立面实景）

小区内还有一部分洋房，裙楼外立面为米白色真石漆搭配同色装饰线，中上部浅米色涂料通刷。

小区将高层与洋房外立面在色调上加以区分，高层以暖黄为主，洋房以米白为主；无论高层还是洋房，外立面的用料和质感都比较普通；相较之下，洋房清爽的米白色立面在观感上更显档次一些。

（外立面施工细节）

细节施工部分，喷涂用料及做工都是比较粗糙的，有明显的斑驳、破损；墙面平整度欠佳，坑洼、裂纹和修补痕迹都很重。

景观园林

查验关键词：绿量，层次，大乔数量，观感

（小区楼栋分布图）

合能公馆总占地亩，总建面38万平米，共规划19栋楼，分两期开发，整体为高层+洋房配置。小区容积率3.0，绿化率37.3%，主要景观空间以北向主入口为中轴，沿东西两侧分布，以及楼栋宅间景观。

（合能公馆景观实景）

合能公馆的植被覆盖率、品种、大乔数量整体还是不错。融融春日，苗木抽枝展叶，泛起一层鲜艳的新绿，在搭配上开花植物穿插排布，丰富了景观的色彩。

（合能公馆景观实景）

不过，园区内的景观细节做得一般。草坪未及时修剪和清理，杂草与露土都有不少；景观在层次搭配上欠佳，大小不同、种类繁多的植被堆砌在一起，再加上养护与修剪不及时，稍显凌乱；小区还规划有多个地上车位，车位上铺设有植草砖，这些车位在一定程度上影响了绿化面积，同时也降低了景观美感。

另外，小区内还有一部分楼栋正在装修与施工中，建筑材料与垃圾堆积如山；地面布满泥土灰尘无从下脚，这些问题使得居住的舒适度大打折扣。

（西侧大门主轴线实景）

小区西侧大门，主轴线景观为一片开阔的阳光草坪，两排高大的银杏整齐地排布在通道两侧；草坪尽头设有一处廊架，归家的仪式感还是有的。

不过，草坪的平整度欠佳，还有部分露土现象；廊架的色调和挑高都比较压抑，也未设置休息座椅，实用性和装饰性都不够强。

（人行步道景观实景）

走在人行步道上，两旁植被丰富，长势繁茂。草坪和灌木的平整度不佳，未见修剪养护；景观植被也没有精心搭配，栽种的距离也不够统一，显得杂乱无章。

（小区景观高层俯瞰实景）

从高层南北两侧分别向东远眺，各个楼栋之间的间距比较开阔，植被的覆盖率也不错。规划的地上车位对景观的美感和覆盖率有一定影响；当然最大的问题还是环境不佳，开挖路面，满地的灰尘和建筑垃圾，影响居民生活。

（宅间景观实景）

（景观组团实景）

小区内树阵景观带和景观组团也有不少，在树种选择上，种植有银杏、樱花、石楠、女贞、紫叶李、红枫、紫玉兰、广玉兰、枇杷、桂花、海棠、紫荆等多种植被穿插其中，极大地丰富了园区内的四季美景。

虽然鲜活的绿意为园区带来勃勃生机，但景观的搭配和布局不够精细，部分树形不佳，现场养护也有些欠缺，给人以凌乱不堪的观感。

（灌木栽种细节）

灌木部分，整体栽种稀松，露土明显，灌木也有部分漏栽情况，同时有少量枯黄坏死，后期养护修剪不到位。

（草坪栽种实景）

草坪部分，露土比较严重；维护上修剪不够及时，杂草与落叶较多，平整度较差。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，未做导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，小区北侧主入口处路面使用青瓦铺地搭配仿石砖；主路多采用透水砖+塑胶跑道+植草砖铺设；人行步道多采用透水砖+仿石砖铺设；小区东西两侧车辆出入口路面则采用沥青铺设。

整体来看，路面的铺设规划得比较凌乱，透水砖缺乏档次，同时细看之下，破损严重，质感不佳。

（小区地面细节）

地面细节上，塑胶地面破损较多，大面积裂纹、起翘，部分塑胶路面损毁严重；石材地面缺角、裂纹、破损等情况较多。总体来看，地面铺装用料一般，做工粗糙，破损较多，观感破旧。

（围栏交付实景）

围栏部分为金属栏杆，内侧用灌木进行遮挡，装有电子围栏。

生活设施

查验关键词：种类，面积，材质，质量

漫步园区，未见独立的儿童娱乐设施区，仅见到一处秋千架，设置在仿石砖地面上。

（儿童娱乐设施）

（运动器械区）

部分楼宇前分布有运动器械区，常用的高低杠，爬杆等都有，每处种类大约四、五种；还有几个乒乓球台架和一处球类运动区，球类运动区未设置拦网。

（园区休息设施）

小区内小区内设置的休息区较少且分布零散，主要分布在人行步道旁和部分楼前，未见遮阳伞、软装座椅等常规搭配。

（垃圾分类台）

垃圾分类台设置在北门主路的东西两侧，垃圾分类台已安装到位。

更多的生活垃圾则集中在小区东侧的车道旁，还未走进就闻到刺鼻气味，多数垃圾从桶内已溢出，地面上还堆积大量生活垃圾，物业处理不够及时，地面卫生状况堪忧。

（天然气调压箱消防设施）

天然气调压设备放置在景观中，四周用金属围栏保护，围栏未上锁；楼宇间的消防设施标识清晰，带有保温保护。

公区实景

查验关键词：观感，做工，细节，成品保护

本次查验楼栋为高层连廊户型，总高34层，2梯4户，公区部分包括户内外大堂，电梯保护，平层公区，连廊实景、顶面实景五部分。

（入户大堂实景）

由于入户部分不在此次交付验收之列，因此验收期间户内外大堂虽初见雏形但未完工。户外大堂挑高1.5层，水泥门头，门口右侧预留电子门禁位置，大堂右侧设有无障碍通道，地面仿石砖；大堂两侧以少量绿植作衬。

（户内大堂前厅）

户内大堂分为前厅与电梯厅，前厅挑高两层，面积比较开阔，墙面、地面铺设瓷砖，顶部未完工。

（电梯厅实景）

电梯厅挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部刷乳胶漆，吊顶+筒灯，照明尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为东芝，双开门，定员14人，载重kg；电梯内只粘贴有保护膜，未做保护，卫生整洁，照明充足，电梯运行迅速平稳。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯厅部分与首层基本保持一致，墙面、地面铺设瓷砖，顶部刷乳胶漆，电梯门套银色金属板包裹。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，台阶破损及裂纹较少，水泥台阶上有少量乳胶漆污染。

（连廊实景）

（连廊高度实测）

高层北向带有连廊，连廊为水泥地面未贴砖，实测栏杆高度距地面1.6米；金属栏杆固定牢靠，带有独立下水，整体观感略粗糙。

（楼顶实景）

楼顶部分，顶面为水泥地面，卫生情况一般，此处仅展示实景。

地库部分，因目前暂未开放，未能拍到地库全貌，在此不做描述。

户内验房

查验关键词：交房标准，施工细节，实景，问题汇总

户内部分，此次查验的户型为94平三居室，精装交房，户型方正紧凑，南北通透，动静分区合理。

（户型图结构示意）

（94平高层玄关实景）

（94平高层客厅实景）

（94平高层客厅实景）

（94平高层阳台实景）

（94平高层卧室实景）

装标部分，全屋简装，浅色木地板，整体比较中规中矩；细节部分，有USB插座和小夜灯。

（94平高层厨房实景）

厨房部分，烟机灶具为方太品牌；台盆，米黄色地柜和吊柜全部做好；天然气表尚未安装到位。

（94平高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为美标，镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位。

（部分精装问题）

具体到验房部分，验房师发现的主要问题有，门套与墙缝宽，墙面腻子不平，窗玻璃划痕，踢脚线松动，顶面裂纹，墙砖破损，地漏与管道错位，木地板松动，过门石错台，墙砖空鼓，踢脚线未安装等。

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

现场逐一记录后，物业安排快修人员迅速上门处理，服务态度和反应速度不错的。

验房结束后，验房师向业主提供纸质问题清单及电子版报告，维修结束后，可以约上门二次复验。

验收总结

合能公馆二期精装高层交房，可谓一波三折，交付的整体体验也是五味杂陈。一方面，小区价格实惠，位置不错，配套和人气也足够；另一方面，从延期、维权以及小区环境和物业服务来看，又实在令人头大。

卖房时说得天花乱坠，交房时却又极尽敷衍。作为一个企业，一旦把良心经营的初心丢了，还能走多远？